Aktualne ceny mieszkań w Żyrardowie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości w Żyrardowie w sierpniu 2026

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Żyrardowie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 8 062 zł. To spadek o -3,9%, czyli o -327 zł wobec średniej z 2025 r. Analiza wykorzystuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie ceny ofertowe z ogłoszeń. Pokazuje więc faktyczne kwoty zapisane w wykazie transakcji.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ulice pod lupą
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 8 062 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -3,9% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-327 zł na metrze)
• 6 935-9 893 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 382 500 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +39% - o tyle podrożał metr od 2022 r. (średnio +8,6% rocznie)
• rejon Osiedle Teklin - najdroższa część miasta: 9 764 zł/m²

Mediana na poziomie 8 062 zł/m² oznacza, że połowa zarejestrowanych cen transakcyjnych była wyższa, a połowa niższa. Rozpiętość między 6 935 zł/m² a 9 893 zł/m² pokazuje jednocześnie, jak istotne dla ceny pozostają lokalizacja, metraż i cechy konkretnego lokalu.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 15.7% tańsze od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 6 928 zł i 8 215 zł. Taka relacja nie musi oznaczać niższej jakości nowych lokali. W danych transakcyjnych może odzwierciedlać strukturę sprzedawanych mieszkań, etap inwestycji oraz lokalizację projektów deweloperskich względem zasobu używanego.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę osiągnęły kawalerki i inne lokale o powierzchni 25-35 m², gdzie metr kosztował 8 550 zł. W mieszkaniach o powierzchni 90-120 m² mediana wyniosła 6 935 zł/m². Mniejsze mieszkania zwykle utrzymują wyższą cenę jednostkową, ponieważ niższa cena całkowita poszerza grupę potencjalnych kupujących.

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Teklin, gdzie mediana wyniosła 9 764 zł/m². Najniższą medianę odnotowano na rejonie Osiedle Piękna - 7 649 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 28%, co potwierdza, że lokalne zróżnicowanie cen w Żyrardowie jest wyraźne.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Na rejonie Piotrowina mediana osiągnęła 9 444 zł/m², zbliżając się do poziomu rejonu Osiedle Teklin. Z kolei na rejonach Podlas i Podblich stawki pozostawały bliższe medianie dla całego miasta.

Ulice pod lupą

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Łąkowa - mediana 6 598 zł/m²
• ul. Chabrowa - mediana 11 608 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Chabrowa - 11 608 zł/m², a najniższe ul. Łąkowa - 6 598 zł/m². Różnica wyniosła 5 010 zł na metrze. Uliczne zestawienie wskazuje przede wszystkim na różnice w strukturze sprzedawanych lokali i ich położeniu w obrębie miasta.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 382 500 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 7 650 zł. Podatku nie zapłacą osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 2 829 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Od 2022 r. metr kwadratowy w Żyrardowie podrożał z 5 790 zł do 8 062 zł, czyli łącznie o +39%. Średnie tempo wzrostu wyniosło +8,6% rocznie. Obecny spadek o -3,9% wobec średniej z 2025 r. jest więc słabszy od dynamiki obserwowanej w wcześniejszej części tej historii cen.

Wykres pozwala odpowiedzieć na pytanie, o ile wzrosły ceny w dłuższym okresie, ale nie przesądza o kolejnym kierunku rynku. Co dalej z cenami zależy od relacji popytu, podaży i dostępności finansowania.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych naszym monitoringiem to 9 674 zł/m². W Żyrardowie metr był więc tańszy o 1 612 zł.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 11 km dalej mieście Mszczonów metr był o 762 zł droższy. Niższą medianę niż Żyrardów miały Skierniewice - o -2,2%.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr pokazuje rynek po silnym wzroście od 2022 r., ale z bieżącą korektą wobec średniej z 2025 r. Mediana 8 062 zł/m² pozostaje o +39% wyższa niż 5 790 zł/m² odnotowane w 2022 r., podczas gdy ostatnia zmiana to -3,9%. Oznacza to spowolnienie po wcześniejszym wzroście, a nie automatycznie odwrócenie całego trendu wieloletniego.

Na tle największych miast Polski Żyrardów pozostaje rynkiem o wyraźnie niższym poziomie cen. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w 7 największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach rynek pierwotny był opisywany jako stabilny, przy lokalnych zmianach od około -1,2% do -1,4% oraz do +2,1% rok do roku (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Istotna jest także sytuacja podażowa. W 7 największych rynkach w I kwartale 2026 r. wprowadzono 10,3 tys. nowych mieszkań, a w II kwartale do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza liczba nowych lokali może ograniczać presję konkurencyjną na ceny, lecz jej lokalny wpływ zależy od tego, jaką ofertę zapewnią deweloperzy i właściciele mieszkań w Żyrardowie.

Czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt pozostanie stabilny, a podaż mieszkań będzie ograniczona, ceny mogą utrzymywać obecny poziom lub wracać do wzrostów. Jeśli natomiast kupujący będą ostrożniejsi, a oferta się rozszerzy, presja na ceny może pozostać ograniczona.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Żyrardowie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 8 062 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 6 935 zł/m² a 9 893 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Żyrardowie rosną, czy spadają?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy była o -3,9%, czyli o -327 zł/m², niższa od średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę miał rejon Osiedle Teklin - 9 764 zł/m². Najniższą odnotowano na rejonie Osiedle Piękna - 7 649 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Żyrardowie?

W lokalach o powierzchni 25-35 m² mediana wyniosła 8 550 zł/m². Dla mieszkań o powierzchni 35-45 m² było to 7 894 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 6 928 zł/m², a na rynku wtórnym 8 215 zł/m², czyli nowe mieszkania były o 15.7% tańsze.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 166 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-28; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.