Aktualne ceny mieszkań w Żyrardowie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca września 2026

Barometr cen, październik 2026: 8 288 zł/m² wynosi mediana cen mieszkań w Żyrardowie z ostatnich 12 miesięcy. To o 16 zł, czyli 0,2%, mniej niż poziom odniesienia z 2025 r. Rynek pozostaje więc blisko ubiegłorocznych cen, choć różnice między częściami miasta są wyraźne. Analiza pokazuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, a nie oczekiwania sprzedających zapisane w ogłoszeniach.

Redakcja zyrardowski24.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Żyrardowie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Żyrardów na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Żyrardowie: najważniejsze liczby

• 8 288 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• -16 zł/m², czyli -0,2% - zmiana wobec poziomu odniesienia z 2025 r.
• 7 266-10 398 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 387 500 zł - mediana całkowitej ceny zakupu.
• 48 m² - mediana powierzchni mieszkania.
• +43% - wzrost ceny metra od 2022 r., przy średnim tempie +9,4% rocznie.
• 10 203 zł/m² - mediana w najdroższym rejonie Piotrowina.

Cena metra i całkowity budżet zakupu odpowiadają na różne pytania. Pierwsza pozwala porównywać lokalizacje i segmenty, druga pokazuje skalę wydatku ponoszonego przez kupującego. Warto zestawiać je z powierzchnią, zamiast oceniać mieszkanie wyłącznie przez stawkę jednostkową.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

* w rejestrze niewiele danych dla tego segmentu rynku pierwotnego - wartość orientacyjna

7 420 zł/m² na rynku pierwotnym wobec 8 413 zł/m² na wtórnym oznacza, że lokale deweloperskie miały o 11,8% niższą medianę. W tym zestawieniu nie występuje zatem typowa premia cenowa za nowe mieszkanie.

Sam podział na nowe i używane lokale nie wyjaśnia jednak mechanizmu wyceny. Znaczenie mają również lokalizacja, powierzchnia oraz cechy budynku, a przy porównywaniu budżetów - zakres prac potrzebnych przed zamieszkaniem.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

8 409 zł/m² kosztował metr kawalerki o powierzchni 25-35 m², podczas gdy w segmencie 35-45 m² mediana wyniosła 7 989 zł/m². Zestawienie nie pokazuje jednak prostego spadku stawki wraz ze wzrostem powierzchni: dla lokali 55-70 m² było to 8 479 zł/m².

Mniejsze mieszkania mogą przyciągać kupujących niższym całkowitym kosztem zakupu, co sprzyja wyższym stawkom za metr. W Żyrardowie zależność tę modyfikuje struktura sprzedawanych lokali, co dobrze pokazuje poniższy wykres.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

10 203 zł/m² w rejonie Piotrowina to najwyższa mediana w zestawieniu. Najniższą, 7 452 zł/m², odnotowano w rejonie Osiedle Wschód. Różnica sięga 37% względem tańszej lokalizacji.

9 547 zł/m² w rejonie Osiedle Teklin również lokuje tę część miasta powyżej miejskiej mediany. Z kolei rejony Podblich i Podlas reprezentują niższe poziomy cen. Dla kupującego wybór lokalizacji jest więc istotnym elementem dopasowania mieszkania do budżetu, obok metrażu i stanu lokalu.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

387 500 zł za mieszkanie nie zamyka budżetu zakupu na rynku wtórnym. Podatek PCC według stawki 2% wynosi przy tej cenie 7 750 zł; nie zapłacą go osoby objęte zwolnieniem przy zakupie pierwszego mieszkania.

Do tego dochodzi maksymalna taksa notarialna do około 2 854 zł z VAT, przy czym wynagrodzenie notariusza można negocjować, oraz 300 zł opłat sądowych za wpisy do księgi wieczystej. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT. Te pozycje warto uwzględnić przed ustaleniem maksymalnej ceny lokalu.

Najświeższe wiadomości z Żyrardowa czekają na stronie głównej zyrardowski24.pl, a koncerty, spotkania i imprezy na najbliższe dni – w kalendarzu wydarzeń.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

5 790 zł/m² w 2022 r. i 8 288 zł/m² obecnie pokazują, o ile wzrosły ceny w dłuższym okresie: o 43%, przy średnim tempie 9,4% rocznie. Obecna stabilizacja następuje więc po wzroście, a nie oznacza powrotu do wcześniejszych poziomów.

Historia cen pozwala oddzielić zmianę bieżącą od długookresowej. Dla gospodarstwa domowego planującego zakup oznacza to, że zatrzymanie wzrostu stawek nie usuwa wcześniejszego zwiększenia kosztu wejścia na rynek.

Żyrardów na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

11 157 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa mazowieckiego. W Żyrardowie metr kosztuje o 2 869 zł mniej. Wykaz sąsiednich rynków pokazuje jednak, że relacje cenowe są zróżnicowane.

314 zł/m², czyli 3,8%, więcej płacono w mieście Mszczonów, oddalonym o 11 km. Wyższe mediany miały również Grodzisk Mazowiecki i Milanówek, natomiast w Skierniewicach stawka była o 3,0% niższa niż w Żyrardowie.

Komentarz analityczny

Spadek o 16 zł/m², czyli 0,2%, wobec poziomu z 2025 r. oznacza lokalną stabilizację po okresie wzrostu. Na tle średniego tempa 9,4% rocznie od 2022 r. obecna dynamika wskazuje na wyhamowanie zmian cenowych.

14 444 zł/m² na rynku pierwotnym i 13 657 zł/m² na wtórnym wyniosły średnie ceny na największych rynkach w II kwartale 2026 r., ze wzrostami odpowiednio o 0,6% i 0,7% rok do roku (źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, II kwartał 2026 r.). Lokalna stabilizacja wpisuje się zatem w obraz niewielkich zmian cen, choć Żyrardów pozostaje odrębnym rynkiem.

3,75% wynosiła stopa referencyjna po decyzji RPP z 9 września 2026 r. (źródło: NBP, decyzja RPP z 9 września 2026 r.). Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w czerwcu wyniosło 6,07%, o 0,7 punktu procentowego mniej rok do roku (źródło: Raport AMRON-SARFiN nr 2/2026 oraz BIK, czerwiec i II kwartał 2026 r.). Niższy koszt finansowania może zwiększać możliwości zakupowe, ale jego przełożenie na ceny zależy od dostępności mieszkań.

Co dalej z cenami? Jeśli poprawa dostępności kredytu zwiększy popyt szybciej niż podaż, presja na wzrost może powrócić. Jeśli oferta będzie odpowiadała potrzebom kupujących, stabilizacja może się utrzymać. Twardych prognoz nie stawiamy.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Żyrardowie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 8 288 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale 7 266-10 398 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Żyrardowie rosną, czy spadają?

Pozostają blisko poziomu z 2025 r. Bieżąca mediana jest niższa o 16 zł/m², czyli 0,2%.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Piotrowina: 10 203 zł/m². Najniższą ma rejon Osiedle Wschód: 7 452 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Żyrardowie?

Dla mieszkań 25-35 m² mediana wynosi 8 409 zł/m², a dla lokali 35-45 m² - 7 989 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie w tym zestawieniu: mediana rynku pierwotnego wynosi 7 420 zł/m² wobec 8 413 zł/m² na wtórnym, czyli jest o 11,8% niższa.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 170 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 8 października 2025 do 13 sierpnia 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (6 transakcji) i wtórny (164); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-08-13; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: listopad 2026.