Aktualne ceny mieszkań w Żyrardowie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Żyrardowie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 8 269 zł. To spadek o -1,4%, czyli -120 zł na metrze, wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych. Pokazuje więc realne kwoty zapisane przy sprzedaży mieszkań.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Żyrardowie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Żyrardów na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Żyrardowie: najważniejsze liczby

• 8 269 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -1,4% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-120 zł na metrze)
• 7 220-10 070 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 380 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +43% - o tyle podrożał metr od 2022 r. (średnio +9,3% rocznie)
• rejon Osiedle Teklin - najdroższa część miasta: 9 752 zł/m²

Mediana na poziomie 8 269 zł/m² oznacza, że pojedyncze wysokie lub niskie ceny nie przesądzają o wyniku całego rynku. Wykaz transakcji pokazuje zarazem wyraźne zróżnicowanie: środkowa połowa zakupów mieściła się między 7 220 zł/m² a 10 070 zł/m².

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Rynek w Żyrardowie to niemal wyłącznie obrót wtórny. Transakcje deweloperskie pojawiały się w rejestrze zbyt rzadko, by rzetelnie porównywać oba segmenty. Mediana rynku wtórnego wyniosła 8 291 zł/m².

W praktyce oznacza to, że obecny barometr cen mieszkań opisuje przede wszystkim wartość lokali już istniejących. Bez porównywalnej bazy sprzedaży pierwotnej nie da się wiarygodnie określić premii za mieszkanie od dewelopera.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę, 8 696 zł/m², osiągnęły mieszkania 45-55 m². Kawalerki i inne lokale 25-35 m² kosztowały 8 333 zł/m², natomiast w grupie 55-70 m² mediana wyniosła 7 624 zł/m². Mniejsze mieszkania zwykle uzyskują wyższą cenę jednostkową, ponieważ ich całkowita cena zakupu jest łatwiejsza do sfinansowania dla szerszej grupy nabywców.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Teklin z medianą 9 752 zł/m². Na drugim biegunie znalazł się rejon Podlas, gdzie mediana wyniosła 7 752 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 26%, co pokazuje, że lokalizacja istotnie wpływa na ceny transakcyjne nawet w obrębie jednego miasta.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

W rejonie Piotrowina mediana osiągnęła 9 430 zł/m², a w rejonie Osiedle Piękna - 8 414 zł/m². Geoportal i mapa cen pomagają porównać lokalne poziomy, lecz o cenie konkretnego lokalu nadal decydują między innymi metraż, standard oraz położenie w budynku.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 380 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 7 600 zł - nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 2 817 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. wskazuje na silny wzrost wartości mieszkań w ostatnich latach. Od 2022 r. metr kwadratowy w Żyrardowie podrożał z 5 790 zł do 8 269 zł, czyli łącznie o +43%. Średnie tempo wzrostu wyniosło +9,3% rocznie.

Pytanie, o ile wzrosły ceny, warto więc oddzielić od bieżącej korekty. Obecny spadek o -1,4% wobec średniej z 2025 r. nie zmienia faktu, że poziom cen pozostaje wyraźnie wyższy niż w 2022 r.

Żyrardów na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych monitoringiem to 11 009 zł/m². W Żyrardowie metr jest więc tańszy o 2 740 zł.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W mieście Mszczonów, położonym 11 km od Żyrardowa, metr był droższy o 395 zł. Niższą medianę odnotowano natomiast w Skierniewicach - 7 933 zł/m², czyli o -4,1% mniej niż w Żyrardowie.

Komentarz analityczny

Lokalny rynek wszedł w okres wyraźnie wolniejszej dynamiki. Bieżąca mediana 8 269 zł/m² jest o -1,4% niższa od średniej z 2025 r., podczas gdy od 2022 r. wzrosła o +43%, przy średnim tempie +9,3% rocznie. Zestawienie tych danych pokazuje raczej zmianę tempa niż odwrócenie całej wcześniejszej tendencji.

W skali kraju warunki finansowania zmieniły się wraz z obniżką stopy referencyjnej NBP do 3,75% po cięciu o 25 pb. Niższy koszt pieniądza może poprawiać dostępność kredytów hipotecznych, a tym samym wspierać popyt także poza największymi ośrodkami (NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Nie ma jednak w dostępnych danych jednego kompletnego wskaźnika ogólnopolskiej dynamiki cen rok do roku, który pozwalałby bezpośrednio porównać Żyrardów z całą Polską (NBP, dane o cenach mieszkań, aktualizacja 20.08.2026).

Po stronie podaży deweloperzy ukończyli w I kw. 2026 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej rok do roku, a rozpoczęli budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej rok do roku. Łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, o 1,4% mniej rok do roku (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Mniejsza aktywność budowlana może z czasem ograniczać podaż, ale jej lokalny wpływ zależy od skali nowych inwestycji i struktury popytu w Żyrardowie.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli niższe stopy przełożą się na większą dostępność kredytów, popyt może się poprawić. Jeśli natomiast kupujący pozostaną ostrożni, rynek może utrzymywać ceny bliżej obecnego poziomu niż dynamiki obserwowanej od 2022 r.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Żyrardowie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 8 269 zł/m², a połowa transakcji mieściła się w przedziale 7 220-10 070 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Żyrardowie rosną, czy spadają?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy jest o -1,4%, czyli o -120 zł/m², niższa od średniej z 2025 r. Jednocześnie od 2022 r. ceny wzrosły o +43%.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdrożej jest w rejonie Osiedle Teklin - 9 752 zł/m². Najniższą medianę odnotowano w rejonie Podlas - 7 752 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Żyrardowie?

Mieszkania 25-35 m² kosztowały medianowo 8 333 zł/m², a lokale 35-45 m² - 8 069 zł/m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 135 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-28; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.